In questo articolo, a cura dell’Avv. Marco Martinoia, approfondiamo l’ormai famoso decreto “Salva Casa” (D.L. 29 maggio 2024, n. 69 Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica) emanato dal Governo è stato definitivamente convertito in legge dal Parlamento (L. 24 luglio 2024, n. 105 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale – Serie Generale n. 175 del 27 luglio 2024). Vediamo insieme quali sono le principali novità per il mercato immobiliare anche in considerazione delle ultime modifiche apportate in fase di conversione.
Nuovi requisiti per l’abitabilità
- Micro-appartamenti: le case potranno essere “micro” in quanto la superficie minima per una persona scende da 28 a 20 mq, e per due persone da 38 a 28 mq.
- Altezze: le altezze minime interne sono ridotte da 2,70 a 2,40 m.
- Sottotetti: il recupero dei sottotetti è sempre consentito anche se l’intervento non consente il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.
Semplificazioni per i cambi di destinazione d’uso
I cambi di destinazione d’uso sono sempre ammessi sia all’interno della stessa categoria funzionale, sia tra diverse categorie funzionali (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale) in tutte le zone urbane (A, B e C).
Se per il cambio di destinazione d’uso sono necessari lavori rientranti nell’edilizia libera, il cambio d’uso sarà considerato senza opere, mentre i cambi di destinazione d’uso con opere, sono consentiti con SCIA.
Aumento tolleranze costruttive ed esecutive
Costruttive
Per gli interventi già realizzati, cioè ultimati prima del 24 maggio 2024, le differenze tra quanto autorizzato e quanto realizzato sono consentite se lo scostamento rispetto al progetto originario non supera:
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
- 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.
Esecutive
È tollerato:
- il minore dimensionamento dell’edificio;
- la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
- le irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
- la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
- gli errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
Semplificazioni per ottenere lo Stato Legittimo
Per ottenere lo Stato Legittimo dell’immobile è sufficiente rifarsi alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (o la regolarizzazione in sanatoria) dell’immobile o a quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
È stato introdotto, inoltre, il principio dell’autonomia delle parti comuni rispetto alle proprietà esclusive all’interno dei condomini: eventuali difformità edilizie delle parti comuni non incideranno più su proprietà esclusive, e viceversa.
Semplificazione sanatoria per opere ante 1977
È introdotta la regolarizzazione delle varianti in difformità dal titolo rilasciato prima della legge Bucalossi del 1977: si tratta di parziali difformità compiute in corso d’opera che ai giorni nostri fuoriescono dai limiti di tolleranze costruttive ed esecutive allargati dal Salva Casa. Non rientrano le variazioni essenziali effettuate rispetto al permesso di costruire rilasciato o le opere effettuate in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso.
Aumento degli interventi di edilizia libera
Rientrano espressamente nell’edilizia libera (senza richiedere alcun titolo abilitativo o permesso):
- l’installazione di vetrate panoramiche amovibili, tende e altre opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
- l’installazione di pompe di calore fino a 12 kw;
- l’eliminazione di barriere architettoniche, a condizione che non richiedano l’installazione di ascensori esterni.
Semplificazione condizioni per sanatoria
La regolarizzazione delle parziali difformità e delle variazioni essenziali tramite Scia diventa più accessibile, e viene introdotto il principio del silenzio assenso: gli uffici comunali dovranno pronunciarsi sulle istanze di sanatoria entro 45 o 30 giorni, e in assenza di risposta l’istanza si considererà accolta.
Abolizione della doppia conformità per la sanatoria edilizia
Per sanare gli abusi “minori” (interventi con difformità parziali) sarà necessario solo che l’intervento sia in linea con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda (non con le regole che vigevano al momento della realizzazione dell’abuso)
Gli interventi senza permesso o con variazioni essenziali dal titolo abilitativo, invece, continuano a essere soggetti al regime della doppia conformità, ossia devono rispettare le normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della realizzazione che alla presentazione della domanda.
Allungati i termini di demolizione
Sono stati allungati i termini di demolizione da 90 a 240 giorni, in presenza di comprovate esigenze di salute o gravi situazioni di disagio socio-economico.
Riduzioni importi oblazioni
È stata ridotta la misura massima della pena pecuniaria per la Scia in sanatoria, che scende da 30.284 a 10.328 euro, mentre per interventi conformi alla regola della doppia conformità la sanzione va da un minimo di 516 euro a un massimo di 5.164 euro.
In conclusione possiamo dire che le novità sono molte e potranno certamente avere un importante impatto nel settore immobiliare, anche in considerazione di come gli Enti locali recepiranno determinate indicazioni.
La rivista LoveImmobiliare Magazine
Iscriviti alla nostra rivista digitale e cartacea, completamente gratuita, per rimanere aggiornato su questo e molti altri temi fondamentali per valorizzare la tua casa!
