Cosa succede se al momento del rogito si scopre che manca il certificato di agibilità?
La mancanza del certificato di abitabilità (o agibilità) può causare gravi complicazioni durante il rogito. Ecco le principali conseguenze:
1. Annullamento della vendita: l’acquirente ha il diritto di rifiutare la compravendita se l’immobile non è abitabile. Il certificato di abitabilità attesta che l’immobile è conforme alle norme igienico-sanitarie, di sicurezza e di risparmio energetico. Senza questo certificato, l’acquirente potrebbe non voler procedere con l’acquisto.
2. Ritardi nella vendita: se il venditore si accorge solo al momento del rogito che manca il certificato di abitabilità, dovrà ottenere questo documento prima di poter completare la vendita. Questo può causare ritardi significativi, e ottenere il certificato può richiedere tempo, specialmente se ci sono irregolarità da sanare.
3. Risoluzione del contratto preliminare: se esiste un contratto preliminare (compromesso) già firmato, la mancanza del certificato di abitabilità può costituire un motivo valido per l’acquirente per chiedere la risoluzione del contratto. In alcuni casi, l’acquirente può anche richiedere il risarcimento dei danni subiti.
4. Responsabilità legale: secondo l’articolo 1477 del Codice Civile, il venditore è tenuto a consegnare l’immobile in condizioni tali da poter essere utilizzato per l’uso convenuto, e questo include il possesso di tutti i certificati necessari, come l’abitabilità. La mancanza di questo documento può essere considerata un inadempimento contrattuale.
5. Sanzioni amministrative: In alcuni casi, la mancanza di abitabilità può comportare sanzioni amministrative da parte delle autorità competenti, specialmente se l’immobile è stato utilizzato o affittato senza il certificato.
Questi punti sottolineano l’importanza di verificare e ottenere tutti i documenti necessari, incluso il certificato di abitabilità, prima di arrivare al rogito. LoveImmobiliare assicura che tutti questi aspetti siano verificati e risolti in anticipo, garantendo una transazione senza intoppi.
E se si scopre che ci sono difformità urbanistiche?
Le difformità urbanistiche possono comportare vari problemi e complicazioni durante la compravendita immobiliare.
Ecco le principali conseguenze:
1. Blocco della vendita: se l’acquirente scopre che l’immobile presenta difformità urbanistiche, può decidere di non procedere con l’acquisto. Le difformità urbanistiche indicano che l’immobile è stato costruito o modificato in modo non conforme alle norme edilizie vigenti. Questo può rendere l’immobile non conforme ai requisiti legali necessari per la vendita.
2. Necessità di sanatoria: per regolarizzare l’immobile, il venditore deve richiedere una sanatoria edilizia. Questo processo può essere lungo e costoso, e non sempre è garantito che le difformità possano essere sanate. Il procedimento di sanatoria prevede la regolarizzazione delle opere edilizie abusive mediante il pagamento di sanzioni e la presentazione di documentazione tecnica adeguata. In base alla gravità delle difformità, il Comune potrebbe richiedere la demolizione delle opere non conformi.
3. Ritardi nella transazione: la necessità di regolarizzare le difformità urbanistiche può causare ritardi significativi nella conclusione della vendita. Durante questo periodo, l’acquirente potrebbe decidere di ritirare l’offerta, soprattutto se la sanatoria richiede molto tempo o non è garantita.
4. Risoluzione del contratto preliminare: se esiste un contratto preliminare (compromesso), l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto a causa delle difformità urbanistiche non dichiarate. Questo può comportare la restituzione della caparra confirmatoria e, in alcuni casi, il risarcimento dei danni subiti dall’acquirente.
5. Responsabilità legale del venditore: il venditore è legalmente tenuto a garantire che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche e edilizie. La presenza di difformità può essere considerata un inadempimento contrattuale secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, che riguarda la garanzia per i vizi della cosa venduta. L’acquirente può agire legalmente contro il venditore per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo.
6. Difficoltà nell’ottenere finanziamenti: le banche e gli istituti di credito sono riluttanti a concedere mutui per immobili con difformità urbanistiche. Questo può rendere difficile per l’acquirente ottenere il finanziamento necessario per completare l’acquisto.
Queste problematiche evidenziano l’importanza di effettuare verifiche urbanistiche dettagliate prima di arrivare al rogito.
Cosa succede se, dopo la compravendita, l’acquirente scopre difformità urbanistiche o vizi occulti che il venditore non conosceva?
Se l’acquirente scopre difformità urbanistiche o vizi occulti dopo la compravendita, ci sono diverse conseguenze possibili, che dipendono dalla natura del vizio e dal momento in cui viene scoperto:
1. Responsabilità del venditore per vizi occulti: secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia esente da vizi occulti che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Se l’acquirente scopre un vizio occulto dopo la compravendita, può agire contro il venditore per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo (azione redibitoria o estimatoria).
2. Termini per agire: l’articolo 1495 del Codice Civile stabilisce che l’acquirente deve denunciare il vizio al venditore entro otto giorni dalla scoperta e che l’azione per far valere i vizi si prescrive entro un anno dalla consegna del bene. Tuttavia, nel caso di difformità urbanistiche, che possono essere più difficili da individuare, i termini possono variare in base alla gravità del problema e alla normativa specifica.
3. Rivendicazione di danni: se l’acquirente riesce a dimostrare che i vizi occulti erano presenti al momento della vendita e che il venditore ne era o avrebbe dovuto esserne a conoscenza, può chiedere il risarcimento dei danni. Questo può includere il costo delle opere necessarie per sanare le difformità o per ripristinare l’immobile in condizioni conformi alle aspettative contrattuali.
4. Ruolo dell’agente immobiliare: a differenza del notaio, l’agente immobiliare ha il dovere di informare le parti su tutte le condizioni che possono influire sulla transazione, comprese le difformità urbanistiche. Questo è sancito dall’articolo 1759 del Codice Civile, che obbliga l’agente a comunicare alle parti tutte le circostanze di cui è a conoscenza e che possono influire sulla valutazione del bene. L’agente immobiliare che non adempie a questo obbligo può essere ritenuto responsabile dei danni subiti dalla parte che ha omesso di informare.
Il notaio può procedere alla compravendita di un immobile con difformità urbanistiche?
Sì, il notaio può procedere alla compravendita di un immobile anche se questo presenta difformità urbanistiche, a meno che tali difformità non siano state dichiarate e abbiano implicazioni legali che impediscono la vendita. La responsabilità di verificare e dichiarare eventuali difformità urbanistiche spetta al venditore e all’agente immobiliare.
Cosa succede se un ampliamento non è stato completato da un punto di vista burocratico?
Se un ampliamento non è stato completato da un punto di vista burocratico, significa che l’immobile presenta una difformità urbanistica. Questo può avere diverse conseguenze:
1. Considerazione come abuso edilizio: l’ampliamento è considerato abusivo se non è stato regolarizzato con le autorizzazioni necessarie. La mancanza di una risposta del Comune non implica automaticamente la conformità, e il permesso di costruire deve essere seguito dalla dichiarazione di fine lavori e dal rilascio dell’agibilità.
2. Impossibilità di vendere: la scoperta di questa difformità durante il processo di vendita può bloccare la transazione. L’acquirente può rifiutarsi di procedere fino a quando l’immobile non sarà regolarizzato.
3. Necessità di sanatoria: per regolarizzare l’immobile, il venditore deve richiedere una sanatoria edilizia, che può comportare il pagamento di sanzioni e la presentazione di documentazione tecnica. In alcuni casi, potrebbe essere necessario demolire le parti non autorizzate.
4. Responsabilità del venditore: se la difformità non viene dichiarata e l’acquirente la scopre successivamente, può richiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, come previsto dagli articoli 1490 e seguenti del Codice Civile.
Il ruolo dell’agente immobiliare: Un agente immobiliare qualificato dovrebbe assicurarsi che tutte le verifiche necessarie siano fatte prima della vendita. Questo include la verifica della conformità urbanistica e la consulenza sulla necessità di sanare eventuali difformità. È quindi fondamentale che queste verifiche siano fatte da un agente immobiliare o un tecnico qualificato prima della vendita per evitare problemi futuri.
Questi punti evidenziano l’importanza di una verifica approfondita e di una due diligence accurata prima di procedere con la vendita di un immobile. Assicurarsi che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche è essenziale per evitare problemi legali e finanziari futuri.
